Acheter dans le neuf coûte plus cher au mètre carré que dans l’ancien, mais les frais de notaire y sont trois fois moins élevés. Ils représentent 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % pour un logement ancien. Voici d’où vient cet écart et comment calculer précisément les frais de notaire dans le neuf.
Pourquoi les frais de notaire sont réduits dans le neuf
L’appellation courante induit en erreur. Ce qu’on appelle frais de notaire n’est pas la rémunération du notaire, mais un ensemble de sommes que celui-ci collecte pour le compte de l’État et des collectivités.
Dans l’ancien, ce sont les droits de mutation à titre onéreux qui pèsent le plus lourd, autour de 5,8 % du prix de vente selon les départements.
Dans le neuf, la vente est soumise à la TVA à 20 %, déjà comprise dans le prix affiché. L’État ne prélève donc pas de droits d’enregistrement classiques : la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 % du prix. C’est de là que vient la différence.
Le détail des frais de notaire dans le neuf
Quatre postes composent la note.
La taxe de publicité foncière, 0,715 % du prix de vente. C’est le poste fiscal principal.
Les émoluments du notaire, sa rémunération proprement dite, fixés par un barème national dégressif. Ce barème prévoit 3,870 % jusqu’à 6 500 euros, 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros, 1,064 % de 17 000 à 60 000 euros et 0,799 % au-delà. Ces taux s’entendent TVA comprise.
La contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix, versée à l’État pour l’inscription au fichier immobilier.
Les débours, de 800 à 1 500 euros, qui correspondent aux frais avancés par l’étude : documents d’urbanisme, état hypothécaire, publication de l’acte.
Un exemple chiffré
Pour un appartement neuf à 250 000 euros, comptez environ 1 790 euros de taxe de publicité foncière, 2 600 euros d’émoluments, 250 euros de contribution de sécurité immobilière et 1 100 euros de débours. Soit près de 5 700 euros, autour de 2,3 % du prix.
Le même appartement dans l’ancien générerait 18 000 à 20 000 euros de frais d’acquisition.
Quels biens ouvrent droit aux frais réduits
Le neuf au sens fiscal ne se limite pas à la VEFA. Sont concernés les logements vendus en l’état futur d’achèvement, les logements achevés depuis moins de cinq ans et vendus pour la première fois, les constructions de maison individuelle sur un terrain déjà détenu, et certains biens issus d’une rénovation lourde assimilée à une construction neuve.
Attention à la revente : un appartement neuf revendu une seconde fois, même trois ans après sa livraison, bascule au régime de l’ancien pour l’acquéreur suivant.
Le terrain à bâtir suit une logique propre
Si vous achetez un terrain à bâtir à un particulier, les droits de mutation s’appliquent au taux de l’ancien. Si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA, le régime des frais réduits s’applique. Cette distinction change plusieurs milliers d’euros sur un projet de construction.
Quand paie-t-on ces frais en VEFA
Contrairement à une idée répandue, les frais de notaire dans le neuf se règlent en totalité à la signature de l’acte authentique, pas au fil des appels de fonds. Le prix du logement, lui, se paie par tranches au rythme de l’avancement du chantier.
Prévoyez donc cette somme en trésorerie dès le début, sachant qu’elle n’est généralement pas financée par le prêt immobilier.
Les frais de notaire offerts, une promesse à lire de près
Beaucoup de promoteurs affichent des frais de notaire offerts. Dans les faits, le promoteur prend en charge une partie de la somme, le plus souvent les émoluments et les débours, jamais la taxe de publicité foncière ni la contribution de sécurité immobilière, qui reviennent à l’État.
L’économie réelle tourne autour de 1,5 % du prix. C’est appréciable, mais cela ne dispense pas de comparer le prix au mètre carré avec les programmes concurrents.
Ce qu’il faut retenir
Les frais de notaire dans le neuf restent un vrai avantage, de l’ordre de 12 000 à 15 000 euros économisés sur un achat immobilier à 250 000 euros. Cet écart compense en partie le surcoût du neuf, auquel s’ajoutent les garanties constructeur et l’absence de travaux à prévoir.
Demandez systématiquement au notaire un décompte détaillé avant la signature : les émoluments sont réglementés, mais les débours varient d’une étude à l’autre.
