Acheter avant d’avoir vendu, c’est exactement ce que permet le prêt relais. La banque avance une partie de la valeur de votre logement actuel, vous achetez le nouveau, et vous remboursez le capital dès que la vente est signée. Voici le fonctionnement précis de ce crédit, et ce qu’il faut vérifier avant de s’engager.
Le principe du prêt relais
Un prêt relais est un crédit immobilier de courte durée, adossé à un bien que vous mettez en vente. La banque estime la valeur de ce logement, puis vous avance un pourcentage de cette valeur.
Cette avance sert d’apport pour l’acquisition du nouveau bien. Quand la vente se réalise, le produit de la vente rembourse le capital du prêt relais en une fois. Il n’y a pas d’indemnité de remboursement anticipé.
Combien la banque avance-t-elle
La quotité se situe généralement entre 50 et 80 % de la valeur estimée, le plus souvent autour de 70 %. Cette décote protège la banque en cas de vente à un prix inférieur à l’estimation.
Si un crédit immobilier court encore sur le logement actuel, le capital restant dû est déduit de l’avance. Un bien estimé 300 000 euros avec 80 000 euros de capital restant dû donne donc une avance d’environ 130 000 euros à 70 %.
Les trois formes de prêt relais
Le prêt relais sec s’utilise quand le nouveau logement coûte moins cher que l’ancien. Aucun crédit complémentaire n’est nécessaire. Les banques le proposent peu, car il rapporte peu.
Le prêt relais adossé, de loin le plus fréquent, se combine avec un crédit immobilier classique qui finance la différence de prix.
Le prêt relais avec rachat de crédit regroupe l’ancien crédit en cours et le nouveau financement dans une seule ligne.
Franchise totale ou franchise partielle
Le mode de remboursement des intérêts change beaucoup le coût réel.
En franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance, sans rembourser de capital. Les mensualités restent modestes et le coût total est contenu.
En franchise totale, vous ne payez rien pendant toute la durée. Les intérêts sont capitalisés et réglés en une fois à la vente. C’est confortable en trésorerie, mais plus cher, surtout si la vente traîne.
Durée et prorogation
La durée maximale est de vingt-quatre mois, le plus souvent sous la forme d’un contrat de douze mois renouvelable une fois. Vérifiez que la clause de prorogation figure bien dans l’offre, et à quelles conditions.
Passé ce délai, si le bien n’est pas vendu, la banque peut exiger le remboursement du capital ou transformer le prêt relais en crédit amortissable classique, avec des mensualités durables à assumer en plus du nouveau crédit.
Le coût d’un prêt relais
Les taux pratiqués en 2026 se situent autour de 3,70 à 4 %, soit un peu au-dessus d’un crédit immobilier classique. Sur une avance de 175 000 euros à 3,80 % en franchise partielle, comptez environ 554 euros d’intérêts par mois.
Ajoutez l’assurance emprunteur, les frais de dossier et, selon les cas, une garantie hypothécaire ou une caution.
Les risques à mesurer avant de signer
Le principal danger est l’estimation trop optimiste. Une banque qui avance 70 % d’une valeur surévaluée met l’emprunteur en difficulté dès que le marché se retourne.
Demandez deux ou trois estimations indépendantes, et retenez la plus prudente. Mieux vaut une avance plus faible qu’un prêt relais impossible à solder.
Deuxième risque, la vente qui ne se fait pas. Si votre logement ne trouve pas preneur, vous devrez baisser le prix, parfois fortement, pour tenir le délai.
Troisième risque, le cumul des charges. Pendant toute la période, vous supportez les intérêts du prêt relais, les mensualités du nouveau crédit immobilier, et les charges des deux logements.
Les alternatives au prêt relais
La vente avec condition suspensive d’achat, ou l’achat avec condition suspensive de vente, évitent le prêt relais mais réduisent votre pouvoir de négociation.
Le prêt achat-revente, proposé par quelques établissements, fonctionne différemment : la banque rachète l’ensemble et lisse le tout sur une seule mensualité.
Enfin, la location temporaire entre les deux opérations reste la solution la plus sûre financièrement, même si elle impose deux déménagements rapprochés et un stockage provisoire des meubles, ce qui décourage beaucoup de familles. Le calcul mérite malgré tout d’être posé sur le papier, car l’écart de coût peut atteindre plusieurs milliers d’euros.
Le prêt relais reste un outil efficace, à condition de partir d’une estimation réaliste et d’avoir un plan de repli si la vente prend du retard.
