Immobilier neuf : Qu'est-ce que la loi Pinel ?

Loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif sur de l’immobilier neuf présenté par Manuel Valls et Sylvia Pinel en 2014 et mis en vigueur au 1er janvier 2015. Elle vient en remplacement de la loi Duflot. Ce dispositif s'adresse à tous les contribuables résidents en France de bénéficier d’une réduction d’impôts étalée sur une durée de 6, 9 ou 12 ans pouvant aller jusqu’à 21% du prix du logement, calculé pour un investissement maximum de 300 000€ et dans la limite de 5 500€ du m².

Pastille loi Pinel

Le principe

  1. Vous faites l'acquisition d'un BIEN IMMOBILIER NEUF ou ANCIEN RENOVE
  2. Vous vous engagez à le LOUER sur une période de 6, 9 ou 12 ans
    Vous percevez vos loyers ET Vous réduisez vos impôts sur toute la durée d'engagement de location
  3. A l'issue de cette période, vous pouvez continuer à percevoir des loyers ou vous revendez votre bien
Illustration loi Pinel

La réduction d'impôts Pinel

Cette loi s'adresse à toute personne payant des impôts en France. Ainsi, tout contribuable français qui acquiert un logement neuf (en vente achevée ou en vente en l'état futur d'achèvement - vefa) peut profiter de la réduction d'impôts offerte par le dispositif. Ces avantages fiscaux ont été clairement détaillés dans la nouvelle version de l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts : la durée de l'avantage est variable et peut aller de 6 à 12 ans pour une réduction d'impôts, elle aussi, variable pouvant aller de 12% à 21% du montant total de l'investissement.

Une durée de défiscalisation flexible

Les durées possibles sont :

  • 6 ans : réduction d'impôts de 12% du montant investi réparti sur les 6 ans soit 2% par an avec la possibilité de prolonger pour une durée de 3 ans renouvelable 1 fois. Lors de la première prolongation le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôts supplémentaire de 6% (soit 2% par an) puis de 3% pour la deuxième période de 3 ans (soit 1% par an).
  • 9 ans : réduction d'impôts de 18% du montant investi réparti sur les 9 ans soit 2% par an avec la possibilité de prolonger pour une durée de 3 ans. Le contribuable bénéficie alors d'une réduction d'impôts supplémentaire 3% (soit 1% par an).

Pour récapituler, le contribuable (en simplifiant et sans prendre en compte le pourcentage par année individuelle) pourra défiscaliser sur 3 périodes :

Durée Réduction d'impôts
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

La possibilité de louer aux ascendants et descendants

Il est tout à fait possible de louer à ses enfants un appartement acheté neuf avec le dispositif Pinel. Les avantages de cette solution sont nombreux et ils méritent de se pencher sur la question. En achetant un bien en loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le revenu et les loyers des ces logements étant plafonnés (et bien inférieurs aux loyers classiques), votre enfant bénéficiera d’un loyer plus faible. A noter cependant que le propriétaire investisseur devra respecter certaines conditions notamment que les enfants ne fassent plus partie du foyer fiscal.

Les obligations de la loi Pinel

  1. Concernant le logement

    • il doit se situer dans une zone éligible au dispositif (voir ci-dessous notre paragraphe sur le zonage Pinel)
    • il doit être acheté en vente achevée ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
    • il doit respecter la réglementation thermique en vigueur (en l'occurence la RT 2012)
  2. Concernant la mise en location

    • le logement doit être loué nu (interdiction de louer en meublé)
    • le propriétaire a 12 mois suivants la date d'achèvement des travaux (certificat fourni par le promoteur) pour trouver un locataire
    • la durée de mise en location doit être en adéquation avec la durée de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans)
  3. Concernant le locataire

    • le locataire doit déclarer le logement comme sa résidence principale
    • le prix de location doit respecter les plafonds de loyer (voir notre paragraphe sur le zonage, le plafond dépendant du zonage)
    • le locataire doit respecter les plafonds de ressources énoncés par décret
Chacune de ces conditions doit être validée si vous souhaitez bénéficier du dispositif. Le fait de ne pas y satisfaire vous expose à un contrôle avec le risque de devoir rembourser l'administration fiscale si vous n'êtes pas en accord avec la loi. Ainsi, veillez tout simplement à vous entourer de professionnels spécialistes dans leur domaine qui seront capable de vous éviter de futurs problèmes. On ne s'improvise pas conseiller en investissement et défiscalisation.

Le zonage Pinel

Zone Pinel Commune concernée
Zone A Bis Villes de + de 500 000 habitants (ex : Paris et villes limite de la Suisse)
Zone A Villes de + de 300 000 habitants (ex : Lyon / Villeurbanne)
Zone B1 Villes de - de 300 000 habitants (ex : Communes de l'agglomération lyonnaise)

La zone B2 n'est pas éligible au dispositif Pinel mais peut l'être par dérogation préfectorale.

Plafond de loyer Pinel

Les prix du m² sont plafonnés afin d’éviter tout abus sur le marché de la location mais sont fixés via un zonage géographique ce qui permet de conserver une cohérence des coûts de la location.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
17,43 €/m² 12,95 €/m² 10,44 €/m² 9,07 €/m²

Plafond de ressource du locataire en Pinel

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 236 €/an 38 236 €/an 31 165 €/an 28 049 €/an
Couple 57 146 €/an 57 146 €/an 41 618 €/an 37 456 €/an

Calculatrice Pinel - Simulation

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