Loi LMNP

Qu'est-ce que la loi LMNP ?

Ce que l'on appelle communément la Loi LMNP est en fait un statut fiscal, le statue de Loueur Meublé Non Professionnel.
Il est appelé statut de Loueur Meublé car le bien immobilier possédé doit être loué meublé.
Ensuite il est appelé Non Professionnel parce que ce statut disparaît de lui même si les revenus de la location sus-citée dont supérieurs à 23 000 € TTC par an ou supérieurs à 50% des revenus du propriétaire.

Qu'est-ce qu'une location meublée ?

Il n'y a aucune liste officielle des meubles nécessaires pour qualifier une location de "meublée" et éviter un contrôle fiscal et une requalification en "location nue". Ceci est à la juste appréciation de l'administration.
Cependant, il est convenu que le locataire doit pouvoir habiter dans le logement en ayant déménagé seulement ses effets personnels.
De nombreuses discussions sur des forums internet tournent autour de cette question. Il va de soi que meubler seulement la cuisine ne suffit pas pour que votre bail soit bien qualifié de meublé.
Ainsi il convient d'ajouter à minima :

  • des meubles de cuisine (chaises, table, frigidaire, cuisson)
  • un meuble pour le couchage (lit, canapé-lit, etc...)
  • des ustensiles de cuisine (vaisselle, cuisson)

De plus, il convient que la pièce de nuit soit pourvue de volets permettant l'occultation de la lumière du jour. Il est également conseillé de fournir le linge nécessaire au couchage (qui ne fait pas vraiment partie des effets dits personnels).

Les avantages d'un investissement LMNP

La possibilité d'investir dans l'ancien

L'avantage de ce statut est que, contrairement aux autres lois d'investissement immobilier, il s'applique à tous les logements, neufs ou anciens.
Cela permet d'avoir un champ plus large d'opportunités. De plus, l'achat dans l'ancien est souvent plus intéressant (en terme de budget) qu'un achat dans le neuf.
Attention toutefois à tous les problèmes possibles inhérents à un achat ancien : bien évaluer les charges futures, le prix du logement par rapport à son état, etc..., car il arrive souvent que l'on ait de mauvaises surprises (travaux importants dans la copropriété, remises aux normes de l'appartement, ...). Ces problèmes là ne se posent pas dans le cadre d'un investissement locatif dans de l'immobilier neuf car tout programme neuf est livré avec plusieurs garanties : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale. Ceci vous permet de prendre un minimum de risques durant les 10 années suivant la livraison de bien (durée qui est une moyenne acceptable pour un investissement immobilier).
Dans le cadre de l'ancien, ces garanties sont partiellement ou totalement inexistantes.
Cela n'empêche pas d'avoir de très bonnes opportunités dans l'ancien. En particuliers si certains travaux de gros oeuvre incluant une garantie décennale ont été réalisés il y a peu (un exemple étant une charpente/toiture refaite à neuf garantie 10 ans).

Des rentabilités parfois plus intéressantes qu'un investissement défiscalisant classique

Que le bien soit neuf ou ancien, il faut comprendre que le statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel vous permetde fixer librement le montant du loyer de votre logement. Contrairement à la Loi Pinel, par exemple, qui oblige à un loyer plafonné fixé par décret, la loi LMNP, elle, ne vous oblige à rien.
Ainsi, même lorsque votre investissement bénéficie d'une réduction d'impôts, celle-ci, même associée aux revenus plafonnés de location, ne permet pas d'obtenir une rentabilité supérieure à une location meublée sous le statut LMNP. En particuliers pour les très petites surfaces (studios dédiés à la population étudiante qui, nous le savons tous, bénéficient d'une très forte demande).
Ainsi, il est parfois plus intéressant d'acquérir un bien neuf sans loi de défiscalisation mais sous le statut fiscal LMNP que de profiter d'une réduction d'impôts mais d'un loyer plafonné trop bas et trop éloigné de la réalité du marché locatif local.

La possibilité d'amortissement du logement acquis en LMNP

C'est un des points les plus importants de l'investissement LMNP : la possibilité d'amortir l'immobilier ainsi que le mobilier.
Qu'est-ce que cela signifie ?
Et bien cela signifie que cet amortissement vient s'ajouter à toutes les autres charges d'exploitations (charges de copropriété, intérêts du crédit immobilier s'il y a lieu, etc...) pour générer du déficit foncier et obtenir ainsi des revenus locatif entièrement défiscalisés.
Ce déficit foncier est soustrait des revenus locatifs pour que la balance soit à 0 et que le propriétaire ne paye aucun impôts sur ses revenus locatifs.

Lorsque ce déficit excède le montant annuel des loyers perçus, ce déficit excédentaire peut être reporté sur les années suivantes.

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