Loi Censi Bouvard

Qu'est-ce que la loi Censi Bouvard ?

Tout comme la Loi Pinel, c'est une loi de défiscalisation relative à l'investissement locatif. Elle s'adresse à tout contribuable qui achète un appartement neuf dans une résidence de services et lui permet de bénéficier de nombreux avantages dont le plus important est une réduction d'impôts équivalente à 11% du montant investi répartie sur 9 ans.

Qu'est-ce qu'une résidence de services ?

Une résidence de services est une résidence offrant des logements meublés ainsi qu'une offre de services (conciergerie, petits déjeuners, repas, lingerie, ménage...) à la location. C'est un concept apparu à la fin des années 1970 et qui est tout à fait approprié à certains types de clientèle : étudiants, touristes, hommes / femmes d'affaire en transit, personnes âgées.
Les locations peuvent être de courte durée ou à durée plus longues.
Le système présente de nombreux avantages dont celui de répondre à une demande la plupart du temps grandissante (logements dédiés à la population étudiante en tension dans les grandes agglomération, population senior en constante croissance).

Les différents types de résidences de services que l'on trouve sur le marché sont :

Résidences étudiantes La catégorie de résidences service qui parle le plus aux gens. Répond à une très forte demande. Ne connaît pas la crise.
Résidences de loisirs Un bon compromis alliant investissement et plaisir. La plupart du temps, il est possible de bénéficier de semaines d'occupation gratuites. Se décline en Programmes d'investissement à la montagne, Programmes immobiliers en bord de mer...
Résidences seniors Ces résidences sont en plein boom. Ce ne sont pas à proprement parler des EHPAD car elles sont dédiées à des personnes autonomes et ne dépendant pas de soins. Elles sont apparues sur le marché depuis quelques années et connaissent un grand succès.
Résidences "affaires" Peu connues du public, ces résidences connaissent également de plus en plus de succès auprès des professionnels. Bien moins chères que les hôtels pour des séjours prolongés, elles permettent également une meilleure autonomie car elles intègrent souvent un coin cuisine. Dans les grandes agglomérations, elles affichent quasiment tout le temps complet garantissant une bonne rentabilité aux propriétaires investisseurs.

Les avantages d'un investissement Censi Bouvard

Une réduction d'impôts de 11% du montant investi

C'est l'avantage qui intéresse le plus. En investissant sous le régime du dispositif Censi Bouvard vous allez bénéficier d'une réduction d'impôts égale à 11% du montant investi.
Celle-ci est répartie équitablement sur les 9 années d'engagement de location.

Exemple : vous investissez 120 000 € dans un appartement neuf en résidence étudiante bien placé dans une grande agglomération. Ceci vous donne droit à une réduction d'impôts de 13 200 € qui sera répartie sur 9 ans soit -1 466 € d'impôts par an pendant 9 ans.

Une réduction d'impôt reportable pendant 6 ans

La part de la réduction d'impôts excédant l'impôts du contribuable investisseur de l'année n peut être reportée pendant les 6 années suivantes.

Un plafond d'investissement Censi Bouvard mais pas de limitation au nombre de biens acquis

Le contribuable ne peut défiscaliser que sur un plafond global annuel maximum de 300 000 €.
Cependant, contrairement à la Loi Pinel (limitée à 2 logements par an), il n'y a aucune limitation sur le nombre de logements acquis.

 

Une TVA récupérable et remboursée par le gouvernement

Oui, oui. Dans la loi Censi Bouvard, vous achetez votre appartement hors taxes. Enfin, vous l'achetez plutôt TTC mais l'Etat vous rembourse la TVA. Selon les cas, l'avance de TVA peut même être prise en charge par le promoteur et dans ce cas vous n'avez aucune avance à faire et vous achetez votre appartement hors taxe.
Dans l'autre cas, vous avancez la TVA et vous remplissez une demande de remboursement de TVA à adresser à l'administration fiscale. Si vous êtes allergiques aux formulaires et papiers de toute sorte, vous pouvez opter pour un kit de gestion fiscale dans lequel une société spécialisée mandatée par vous s'occupera de faire toutes les démarches.


Un loyer garanti par bail commercial

Contrairement à de l'investissement locatif classique dans lequel vous connaissez le locataire, dans le cadre d'un achat en loi Censi Bouvard, votre unique interlocuteur est le gestionnaire de la résidence.
Celui-ci vous établit un bail commercial dans lequel il vous reverse vos loyers pendant les 9 années du bail.

 

Un statut fiscal particulier : LMNP Censi Bouvard

Bien que générant des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce statut n'implique aucune Inscription au Registre des Sociétés (RCS) n'est nécessaire !

Dans le cadre d'une défiscalisation Censi Bouvard, vous bénéficiez du statut fiscal Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP, voir notre article à propos de cette loi).Cependant, lorsque vous optez pour une réduction d'impôts au titre de la Loi Censi Bouvard, vous perdez la possibilité d'amortissement mais gagnez en contrepartie une récupération de la TVA et la carotte fiscale de 11% en moins sur vos impôts.
Attention cependant, il est toutefois possible d'effectuer des amortissement si l'investissement dépasse le plafond annuel des 300 000 €. Dans ce cas, l'investisseur peut amortir tout ce qui dépasse le plafond (dans le cadre d'un investissement de 340 000 € par exemple, l'investisseur peut bénéficier de 11% de 300 000 € en réduction d'impôts et amortir les 40 000 € restants sur 20 ans).

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