Programme immobilier neuf Lyon : Loi Pinel

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Tout sur la Loi Pinel

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Tout sur la Loi Pinel

Loi Pinel

La nouvelle loi Pinel est la loi qui est entrée en vigueur en cette année 2015 suite à la loi de finance rectificative pour 2015. Elle est rétroactive au 1er octobre 2014 mais a été finalisée lors de l'adoption définitive du projet de loi de finance pour 2015. Elle porte le nom de l'actuel ministre du logement Sylvia Pinel et est communément appelée la LOI PINEL.

La réduction d'impôts Pinel

Cette loi s'adresse à toute personne payant des impôts en France. Ainsi, tout contribuable français qui acquiert un logement neuf (en vente achevée ou en vente en l'état futur d'achèvement - vefa) peut profiter de la réduction d'impôts offerte par le dispositif. Ces avantages fiscaux ont été clairement détaillés dans la nouvelle version de l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts : la durée de l'avantage est variable et peut aller de 6 à 12 ans pour une réduction d'impôts elle aussi variable pouvant aller de 12% jusqu'à 21% du montant total de l'investissement. La loi Pinel est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2016. Elle remplace l'ancienne Loi Duflot qui, elle, fût en vigueur du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014.

Les nouveautés

Une durée de défiscalisation flexible

C'est la principale nouveauté qui vient donner un nouveau souffle à la défiscalisation immobilière : la possibilité de choisir une durée puis de prolonger le dispositif.
Concrètement les durées possibles sont :

  • 6 ans : réduction d'impôts de 12% du montant investi réparti sur les 6 ans soit 2% par an avec la possibilité de prolonger pour une durée de 3 ans renouvelable 1 fois. Lors de la première prolongation le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôts supplémentaire de 6% (soit 2% par an) puis de 3% pour la deuxième période de 3 ans (soit 1% par an).
  • 9 ans : réduction d'impôts de 18% du montant investi réparti sur les 9 ans soit 2% par an avec la possibilité de prolonger pour une durée de 3 ans. Le contribuable bénéficie alors d'une réduction d'impôts supplémentaire 3% (soit 1% par an).

Pour récapituler, le contribuable (en simplifiant et sans prendre en compte le pourcentage par année individuelle) pourra défiscaliser sur 3 périodes :

Durée Réduction d'impôts
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

La possibilité de louer aux ascendants et descendants

C'était une mesure attendue et plébiscitée. Ceci était possible du temps de la Loi Scellier mais avait été supprimé avec la Loi Duflot. Le gouvernement avait évoqué le fait que ce soit à nouveau possible dans le dispositif Pinel mais avec une énigmatique "sous certaines conditions". Professionnels vendeurs de biens éligibles, tout comme particuliers désirant bénéficier du dispositif, tous attendaient les précisions que le gouvernement allait faire concernant ce point.
Lorsque nous regardons l'article 199 novovicies du CGI, la seule et unique précision qui est faite est tout simplement que le locataire ne "doit pas faire partie du foyer fiscal du contribuable bénéficiaire". Ainsi il est tout à fait possible de louer à ses enfants ou à ses parents tant que ceux-ci sont détachés du foyer fiscal.
Au niveau des ressources, rien n'a changé, le locataire doit toujours satisfaire aux plafonds énoncés par décret.

 

Les obligations de la loi Pinel

Chacune de ces conditions doit être validée si vous souhaitez bénéficier du dispositif. Le fait de ne pas y satisfaire vous expose à un contrôle avec le risque de devoir rembourser l'administration fiscale si vous n'êtes pas en accord avec la loi. Ainsi, veillez tout simplement à vous entourer de professionnels spécialistes dans leur domaine qui seront capable de vous éviter de futurs problèmes. On ne s'improvise pas conseiller en investissement et défiscalisation. A chacun son métier...

Les obligations concernant le logement

  • il doit se situer dans une zone éligible au dispositif (voir ci-dessous notre paragraphe sur le zonage Pinel)
  • il doit être acheté en vente achevée ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
  • il doit respecter la réglementation thermique en vigueur (en l'occurence la RT 2012)

Les obligations concernant la mise en location

  • le logement doit être loué nu (interdiction de louer en meublé)
  • le propriétaire a 12 mois suivants la date d'achèvement des travaux (certificat fourni par le promoteur) pour trouver un locataire
  • la durée de mise en location doit être en adéquation avec la durée de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans)

Les obligations concernant le locataire

  • le locataire doit déclarer le logement comme sa résidence principale
  • le prix de location doit respecter les plafonds de loyer (voir notre paragraphe sur le zonage, le plafond dépendant du zonage)
  • le locataire doit respecter les plafonds de ressources énoncés par décret

 

Le zonage Pinel

Ce nouveau zonage est actif déjà depuis le 1er octobre 2014. Il correspond à une correction de certaines aberration en augmentant le plafond de loyer de plusieurs grandes agglomérations françaises (comme Lyon, Marseille, Lille...). A titre d'exemple, avant ce nouveau zonage, le plafond de loyer à Lyon était le même que celui à Vénissieux (banlieue de Lyon). Le nouveau zonage Pinel corrige ceci et rend ainsi le dispositif plus réaliste et plus concordant avec la réalité du marché immobilier local.

Zone Pinel

Commune concernée

Zone A Bis Paris, la couronne Parisienne, le genevois Français
Zone A La 2ème couronne Parisienne, Lyon, Villeurbanne, Marseille et son agglomération, Lille, Nice, Lille
Zone B1 La plupart des communes de plus de 250 000 habitants

La zone B2 n'est pas éligible au dispositif Pinel mais peut l'être par dérogation préfectorale.

Plafond de loyer Pinel

Ces plafonds risquent d'être relevés en 2015. Pour le moment, rien d'officiel n'est paru et ils correspondent aux plafonds de loyer au mètre carré de l'année 2014.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
16,72 €/m² 12,42 €/m² 10,00 €/m² 8,69 €/m²

Plafond de ressource du locataire en Pinel

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 831 €/an 36 831 €/an 30 019 €/an 27 017 €/an
Couple 55 045 €/an 55 045 €/an 40 089 €/an 36 079 €/an
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